일본 빈집이 보여 주는 한국 부동산의 갈림길

일본의 빈집은 약 900만 채입니다. 전체 주택의 약 14%에 이릅니다. 임대하거나 팔 생각 없이 방치한 집만 385만 채로, 20년 전보다 1.8배 늘었습니다. 그런데 도쿄의 새 아파트 가격은 3년 연속 최고치를 경신했습니다. 집이 남아도는 지역과 집값이 계속 오르는 지역이 한 나라 안에 함께 있는 셈입니다.

김준환 서울디지털대학교 부동산학과 교수는 이 현상을 인구 감소만으로 설명해서는 안 된다고 말합니다. 인구가 줄어드는 속도, 젊은 층이 이동하는 방향, 오래된 집을 다루는 제도, 일자리가 모이는 곳을 함께 봐야 합니다. 이 기준으로 보면 한국은 일본과 닮았지만 같은 경로를 그대로 따르지는 않습니다.

전국 평균은 사라지는 지역을 가립니다

일본의 빈집 비율 13.8%는 전국 평균입니다. 도쿄는 11%가 조금 넘습니다. 도쿄권에서도 사이타마는 9.4%, 지바는 12.8%, 가나가와는 9.8%로 차이가 납니다. 신주쿠로 가기 편한 사이타마나 요코하마가 있는 가나가와는 도쿄보다 오히려 빈집 비율이 낮습니다. 지역 안으로 더 깊이 들어가면 격차가 훨씬 커집니다. 외진 중소도시나 농촌에는 빈집이 전체 주택의 50～60%를 넘는 곳도 있습니다.

집이 비었다는 것은 그곳에서 살 사람이 줄었다는 뜻입니다. 사람이 줄어도 도로와 상하수도 같은 기반 시설은 계속 관리해야 합니다. 세금을 낼 주민이 줄면 지방자치단체가 이 비용을 감당하기 어려워집니다. 그래서 일본에서는 지방도시의 문제를 더 이상 ‘쇠퇴’라고만 부르지 않습니다. 이미 ‘소멸’이 진행 중인 곳이 생겼습니다.

인구가 줄수록 사람이 수도권에 몰리고, 사람이 수도권에 몰릴수록 지방 인구는 더 빨리 줄어듭니다. 지방의 젊은이는 대학에 갈 때 한 번, 졸업 뒤 일자리를 구할 때 다시 한번 도쿄권으로 떠납니다. 아이를 낳을 연령대가 빠져나가면 지방의 출생아 수가 더 빨리 줄어듭니다. 남은 주민은 고령화되고 소비가 줄어듭니다. 가게와 학교가 문을 닫고 일자리까지 줄면 다음 세대가 떠날 이유가 더 커집니다.

빈집은 단순히 남는 주택이 아니라 도시를 유지할 사람이 사라지고 있다는 신호입니다. 평균 빈집 비율만 보면 이런 악순환이 이미 임계점을 넘은 지역을 놓치게 됩니다.

도쿄에도 빈집이 많은 이유는 조금 다릅니다. 일본 주택의 절반 이상은 단독주택입니다. 오래된 목조주택과 낮은 공동주택도 많습니다. 새로 지을 땅은 부족하지만 오래된 집을 찾는 사람은 적습니다. 사람은 도쿄로 계속 들어오는데도 낡은 집은 비고, 공급이 제한된 새 아파트에는 수요가 몰립니다. 인구가 늘면 모든 집의 값이 함께 오른다는 단순한 공식이 통하지 않습니다.

낡은 집이 자산에서 부담으로 바뀝니다

일본인이 새집을 선호하는 데에는 제도적인 이유가 있습니다. 한국에서는 낡은 아파트를 사서 재건축 뒤 더 큰 새 아파트를 받을 수 있습니다. 일본에서는 재개발과 재건축에 드는 추가 비용을 소유자가 부담해야 합니다. 이해관계자의 동의를 모으기도 어렵습니다. 롯폰기힐스 재개발은 공사를 시작하기까지 17년 넘게 걸렸습니다.

낡은 24평 집을 가진 사람이 재건축 뒤 같은 크기의 새집을 받더라도 건축비는 직접 내야 합니다. 새집을 원한다면 새 아파트를 분양받거나 단독주택을 새로 짓는 편이 현실적입니다. 지진이 잦은 환경에서는 오래된 건물의 유지비도 계속 늘어납니다. 이런 이유로 일본인은 집도 자동차처럼 쓰면서 가치가 떨어지는 물건으로 봅니다. 새집 수요는 꾸준한데 공급은 제한되므로 낡은 집이 비는 동안에도 새 아파트 가격은 떨어지지 않습니다.

지방에서는 집의 의미가 자산에서 부담으로 바뀌었습니다. 과거에는 부모에게 집을 물려받으면 임대료를 받을 수 있었습니다. 지금은 세입자를 구하지 못하는 집이 늘었습니다. 상속세와 보유세를 내고 수리비도 부담하지만 임대 수입은 없습니다. 집값이 0에 가까워지거나 철거비 때문에 사실상 마이너스가 되면 상속인은 소유권을 이어받으려 하지 않습니다. 서류상 주인을 확인하기 어려운 ‘소유자 불명 빈집’이 늘어나는 이유입니다.

주인을 찾지 못하면 이웃도 피해를 봅니다. 빈집이 많은 마을에는 쓰레기와 악취가 쌓이고 건물이 무너질 위험이 커집니다. 치안도 나빠질 수 있습니다. 하지만 지방자치단체가 주인의 허락 없이 사유재산인 빈집을 철거할 수는 없습니다. 일본의 빈집특례법은 일정 기간 공고한 뒤에도 주인이 나타나지 않으면 지방자치단체가 강제로 철거할 수 있게 했습니다. 나중에 주인이 나타나면 철거비를 청구합니다. 빈집을 고쳐 쓰는 데 초점을 둔 한국의 제도와 출발점이 다릅니다.

‘아키야 뱅크’는 빈집 정보를 모아 이주 희망자와 연결합니다. 일부 지방자치단체는 젊은 사람이 15년이나 20년 이상 살면 소유권을 넘겨주기도 합니다. 하지만 이 정책도 지역에 일자리, 학교, 교통 같은 생활 기반이 있을 때만 효과가 있습니다. 빈집이 절반을 넘고 생계 수단이 없는 곳에서는 싸거나 공짜인 집도 사람을 불러오지 못합니다.

집의 가격을 0원으로 낮추는 것만으로는 사람이 살 이유를 만들 수 없습니다. 정부와 지방자치단체는 빈집 거래를 늘리기 전에 사람들이 지역에서 배우고 일하고 아이를 키울 조건부터 마련해야 합니다.

버블은 꺼졌지만 모든 지역이 함께 회복하지 못했습니다

일본 부동산 버블은 대체로 1986년부터 1990년까지 커졌고 1991년부터 무너졌습니다. 가격이 오를 때는 도쿄와 오사카 같은 대도시의 집값이 먼저 급등했습니다. 1～2년 뒤 작은 도시가 뒤따랐지만 상승 폭은 대도시보다 작았습니다. 가격이 떨어질 때도 집값이 비싼 대도시에서 먼저 내렸고 중소도시에서 나중에 내렸습니다.

그러나 회복 과정은 달랐습니다. 2004～2005년 무렵 도쿄 같은 대도시의 주택 가격은 반등하기 시작했습니다. 지방 중소도시에서는 그 뒤 20년 가까이 지난 지금까지도 집값이 내리는 곳이 있습니다. 일본의 주택은 가격이 오르는 집, 가격이 떨어지는 집, 가치가 0이거나 마이너스인 집으로 갈렸습니다. 지방으로 갈수록 세 번째 집이 많아졌습니다.

당시 금융회사까지 부실해지면서 일본 경제는 버블이 꺼진 뒤에도 오랫동안 침체했습니다. 당시에는 주택담보인정비율이 100%를 넘는 대출도 있었습니다. 자산 가격이 급락하자 담보로 잡힌 집값이 남은 빚보다 낮아졌고 제1금융권과 제2금융권이 함께 흔들렸습니다. 부동산 가격 하락이 가계의 손실에서 끝나지 않고 금융 체계의 문제로 번졌습니다.

반면 도쿄 23구의 신축 아파트 평균 분양가는 최근 3년 연속 1억 엔을 넘겼습니다. 이를 수요 회복만으로 해석하기는 어렵습니다. 전쟁과 공급망 문제로 원자재 가격이 올랐고, 자재를 구하지 못해 준공이 늦어지는 사례도 생겼습니다. 건축비가 올라 분양가도 크게 올랐다는 설명입니다.

일본 부동산 시장은 대도시에서 회복했지만 지방에서는 계속 하락했고, 빈집은 가격을 매기기도 어려워졌습니다. 도쿄 신축 가격만 보고 일본 부동산이 살아났다고 말해도 틀리고, 빈집 900만 채만 보고 모든 집의 가치가 사라졌다고 말해도 틀립니다.

한국은 더 빠르지만 일본식 붕괴와는 다릅니다

한국은 일본이 먼저 겪은 인구 감소, 고령화, 지방 소멸, 수도권 집중을 뒤따르고 있습니다. 문제는 속도입니다. 일본이 20년에 걸쳐 겪은 변화를 한국은 10년도 안 돼 겪을 수 있습니다. 영상에서 제시한 일본의 합계출산율은 1.3 안팎이지만 한국은 0.7～0.8 수준입니다. 지방도시는 쇠퇴라는 말을 꺼내자마자 소멸을 걱정해야 할 만큼 빠르게 기반을 잃고 있습니다.

서울 집중도 도쿄 집중보다 강합니다. 일본에는 도쿄뿐 아니라 오사카와 여러 지방 거점 도시가 있습니다. 한국에서는 부산과 대구 같은 대도시에서도 좋은 일자리를 찾아 서울로 떠납니다. 배우고 싶은 전공, 좋은 일자리, 자녀를 키울 여건이 모두 수도권에 몰리면서 지방의 젊은 인구가 더 빠르게 빠져나갑니다.

그렇다고 한국에 일본과 같은 버블 붕괴가 곧 온다고 단정할 수는 없습니다. 일본의 버블은 상업용 부동산에서 시작해 주택으로 번졌습니다. 한국에서는 비싼 집값이 핵심 문제입니다. 일본에서는 짧은 기간에 가격이 30～40% 급락하면서 금융회사가 부실해졌지만 한국의 주택담보인정비율은 당시 일본보다 낮습니다. 주택 가격이 1년 사이 절반으로 떨어지고 금융 체계까지 무너질 가능성은 상대적으로 낮다는 것이 김 교수의 판단입니다.

한국의 더 큰 약점은 소득에 비해 집값이 지나치게 높다는 점입니다. 서울에서는 소득을 한 푼도 쓰지 않고 20년 넘게 모아야 집을 살 수 있다는 계산이 나옵니다. 일본은 버블의 정점에서도 약 10년 수준이었습니다. 한국 가계는 집값이 계속 오른다는 믿음으로 대출 원리금을 갚고 다른 소비를 줄여 왔습니다. 이 믿음이 약해지면 금융 체계가 무너지지 않아도 주택 수요와 가계 소비가 오랫동안 줄어들 수 있습니다.

한국의 전국 주택 가격은 5년 이동평균으로 보면 세계적인 경제 위기 같은 예외를 빼고 꾸준히 올랐습니다. 일본 버블기처럼 짧은 기간 폭등한 시장과는 가격 흐름이 다릅니다. 그래서 ‘버블 붕괴’라는 말보다 가격의 상승과 하락, 그 폭과 기간을 따져 보는 편이 정확합니다.

한국 전체가 한꺼번에 무너지기보다 서울·수도권과 지방 중소도시가 서로 다른 시간표로 움직일 가능성이 큽니다. 한국의 일부 지방은 이미 일본 지방이 1994～1995년 이후 겪은 것처럼 장기 하락 국면에 들어갔다고 볼 수 있습니다. 서울과 수도권은 아직 그 단계가 아니지만 소득이 감당할 수 있는 한계에 가까워지고 있습니다. 김 교수는 강남과 용산 안에서도 일부 특수 지역을 빼면 빠르면 2～3년, 길게는 4～5년 안에 집값이 내릴 수 있다고 내다봅니다. 정확한 시점 예측이 아니라 소득에 견준 집값 부담이 커져 중기적으로 집값이 내릴 수 있다는 전망으로 읽어야 합니다.

부동산의 갈림길은 지역의 좋은 일자리입니다

지방의 미래를 바꿀 가장 큰 변수는 임금이 높은 일자리입니다. 반도체 생산 시설이 들어서거나 대기업이 투자하고 공공기관이 옮겨가면 지역마다 집값 흐름이 달라질 수 있습니다. 반대로 그런 계기가 없는 곳은 인구와 주택 수요가 함께 줄며 장기 하락을 피하기 어렵습니다.

일본도 공공기관과 제조업을 지방으로 옮기려 했지만 기대한 만큼 성공하지 못했습니다. 건물이나 기관 하나를 옮기는 것만으로는 기업 생태계, 교육, 생활 기반을 한꺼번에 만들 수 없었기 때문입니다. 한국도 지역 투자가 오래가는 일자리를 만들고 사람들이 그곳에 자리 잡도록 하는지 따져 봐야 합니다.

지역 거점에 임금이 높은 일자리가 생기면 젊은 사람이 그곳으로 이주합니다. 인구와 주택 수요가 늘고 그 지역의 집값이 오를 수 있습니다. 그러나 한국의 전체 인구, 특히 젊은 인구가 다시 늘 가능성은 낮습니다. 지방으로 가는 젊은 사람이 늘면 서울의 젊은 인구는 그만큼 줄어듭니다. 지역 균형 정책이 성공할수록 서울의 일부 지역은 5～10년 뒤 수요가 약해져 중장기 하락세에 들어갈 수 있습니다.

한국 부동산의 미래는 집을 얼마나 더 짓느냐보다 어느 지역에 오래가는 좋은 일자리를 만드느냐에 달려 있습니다. 일본의 경험은 한국 집값의 정답을 미리 보여 주지 않습니다. 다만 인구 감소기에 사람과 일자리가 한곳으로 몰리면 대도시의 새집 값은 오르고 지방의 오래된 집값은 0에 가까워질 수 있음을 보여 줍니다. 한국이 다른 길을 가려면 빈집이 생긴 뒤 처리하는 정책보다 사람이 지역을 떠나지 않아도 되는 조건을 먼저 만들어야 합니다.

출처: https://youtu.be/pKv2fjZn_Nc?si=TdSLu2S4Op9F89Vb

Deep Dive

2026-08-03

한국식 재건축은 남는 개발권으로 비용을 충당하는 구조입니다

한국의 재건축은 낡은 건물을 새로 짓는 일만 뜻하지 않습니다. 기존 소유자가 가진 토지에 더 많은 주택을 지어 일부를 일반분양하고, 그 수입으로 공사비를 충당하는 사업입니다. 일본을 비롯한 다른 나라에도 추가 주택이나 개발권을 파는 방식은 있지만, 소유자가 적은 부담으로 새 아파트를 받는 일이 당연한 기대처럼 자리 잡은 한국의 규모와 관행은 이례적입니다.

재건축 여력을 단순화하면 다음과 같습니다.

일반분양 수입 + 조합원 추가분담금 - 공사비·금융비용·공공기여·기반시설 비용

따라서 안전진단을 통과하거나 법적으로 높은 용적률을 받아도 재건축이 되는 것은 아닙니다. 일반분양 가격이 낮거나 공사비가 높으면 남는 돈이 없습니다. 기존 용적률이 높아 추가로 지을 면적이 적어도 같은 문제가 생깁니다. 현 용적률 150% 이하는 대체로 유리하고, 180～220%는 입지와 분양가에 따라 갈리며, 250%를 넘으면 높은 신축 가격이나 넓은 사업 부지 같은 특별한 조건이 없는 한 어려워지는 이유입니다. 이 숫자는 법정 기준이 아니라 사업을 빠르게 거르는 경험적 기준입니다.

발표된 용적률과 실제로 지을 수 있는 용적률은 다릅니다

용적률은 건물 연면적을 나타낼 뿐 인구와 기반시설 부담을 직접 보여 주지 않습니다. 같은 용적률 300%라도 작은 주택을 많이 지으면 세대수와 통행량이 크게 늘고, 철도 접근성이 좋고 자동차 이용률이 낮으면 도로 부담은 줄어듭니다.

실현 가능한 용적률 = 법적 상한·기반시설 수용력·일조와 소방 등 도시환경·사업성 중 가장 낮은 값

교통은 출퇴근 시간의 교차로와 역 승강장이 병목이 됩니다. 하수도는 처리장에 여유가 있어도 단지에서 처리장으로 가는 간선관이나 펌프장이 막힐 수 있습니다. 학교는 도시 전체 학생 수가 줄어도 재건축 입주 시기에 특정 생활권에서 부족해질 수 있습니다. 전력, 지역난방, 빗물저류시설도 평균 사용량이 아니라 여름과 겨울의 최대 수요를 견뎌야 합니다.

해외의 고밀도 도시는 이 문제를 용적률 금지로 풀지 않습니다. 일본은 앞 도로 폭을 용적률 계산에 반영합니다. 싱가포르는 교통청과 수자원청이 고밀화를 받아들일 수 있는지 확인합니다. 홍콩은 기반시설 제약이 없을 때만 높은 용적률을 허용합니다. 뉴욕 그랜드센트럴 일대는 추가 용적률을 주는 대신 철도와 보행시설을 먼저 개선하게 하고, 공사가 끝나기 전에는 해당 부분의 입주를 허용하지 않습니다. 높은 밀도 자체보다 기반시설 증설의 내용과 순서가 중요합니다.

1기 신도시는 단지 재건축보다 도시 재건축이 먼저입니다

공식 계획에서 위험이 가장 구체적으로 드러난 곳은 중동과 일산입니다.

노후계획도시 특별법은 완화된 용적률의 일부를 기반시설 설치나 비용 부담으로 돌릴 수 있게 합니다. 이는 도시를 유지하는 데 필요하지만 조합에는 사업비입니다. 법적 용적률이 높아져도 공공기여와 기반시설 비용이 함께 늘면 일반분양으로 남는 몫은 기대보다 작을 수 있습니다.

재건축이 안 되는 단지는 장기 유지관리가 기본 경로가 됩니다

콘크리트 골조는 30년이 지났다고 곧바로 수명을 다하지 않습니다. 먼저 낡는 것은 배관, 방수, 전기, 승강기, 외벽과 같은 설비와 마감입니다. 한국 아파트는 벽식 구조와 매립 배관이 많아 이를 바꾸기 어렵다는 약점이 있지만, 그 사실이 곧 철거해야 한다는 뜻은 아닙니다.

사업성이 없는 단지는 대수선, 배관 교체, 외벽 보수, 주차와 공용공간 개선 같은 장기 유지관리로 이동합니다. 일부는 증축보다 수선 중심의 리모델링을 택할 수 있습니다. 수요가 계속 줄어드는 지역에서는 빈집 증가, 공용시설 축소, 공공 매입, 단계적 철거까지 대비해야 합니다. 일본처럼 재건축 자금뿐 아니라 장래의 대수선과 철거 비용까지 장기간 적립하는 체계가 필요해집니다.

아파트를 볼 때는 준공연도보다 다음 질문이 중요합니다.

1. 현재 용적률과 실제로 받을 수 있는 용적률의 차이가 얼마나 큰가?
2. 순증 세대와 일반분양 면적이 공사비와 금융비용을 감당하는가?
3. 주변 신축 가격이 조합원 분담금과 일반분양가를 받아 줄 수 있는가?
4. 하수처리구역, 주요 교차로, 학교, 전력과 난방에 실제 여유가 있는가?
5. 재건축이 안 돼도 설비를 교체하며 20～30년 더 관리할 수 있는 구조와 적립금이 있는가?

Key Insight

한국 아파트의 재건축 가능성은 노후도가 아니라 낮은 기존 밀도, 높은 신축 가격, 기반시설 여유, 조합원의 분담 능력이 동시에 만나는지에 달려 있습니다. 하나라도 빠지면 아파트는 재건축 기대 자산이 아니라 오래 관리하며 비용을 부담해야 하는 생활 자산으로 바뀝니다.

References

• 국토연구원, 노후계획도시정비를 도시기능 향상으로 전환하기 위한 분석: 1기 신도시 계획에서 전력·지역난방·빗물저류시설과 재원 계획의 연결이 약한 점을 확인했습니다.
• LH 토지주택연구원, 노후계획도시 현황진단: 주택 10만 호 추가 시 기반시설 증설이 불가피하다는 진단을 참고했습니다.
• 부천시의회, 중동 1기 신도시 정비기본계획 검토: 순증 인구, 교차로 혼잡, 공원 부족의 근거입니다.
• 고양시의회, 일산 기준용적률과 기반시설에 관한 시장 답변: 상하수도·도로·학교 부족과 도로 확장의 어려움을 확인했습니다.
• 싱가포르 URA 고밀화 심사 기준: 교통·상하수도 기관이 고밀화의 수용 가능성을 함께 검토하는 사례입니다.
• 홍콩 주거밀도 계획기준: 기반시설 제약에 따라 같은 도시에서도 용적률을 낮추는 사례입니다.
• 뉴욕 그랜드센트럴 추가 용적률 규정: 철도·보행시설 개선과 추가 용적률, 입주허가를 묶은 사례입니다.